Tipps

Wissen ist Macht, nicht wissen...



Besteuerung des Veräußerungsgewinns bei Immobilien

Derzeit gilt, wenn 10 Jahre zwischen Anschaffung und Veräußerung Ihrer Immobilie und im Jahr der Veräußerung und den beiden vorangegangenen Jahren die Immobilie zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde, entfällt die Steuerpflicht.

In anderen Fällen gilt bei Veräußerung Ihr persönlicher Steuersatz.

Wer also bereits mit Überlegungen zum Immobilienverkauf befasst ist, oder strukturelle Veränderungen in seinem Vermögen ins Auge fasst (oder fassen muss) sollte bald das Gespräch mit dem Steuerberater führen.



Grunderwerbsteuer

Beim Erwerb einer Immobilie beträgt die aktuelle Höhe der Grunderwerbsteuer 5 % des Kaufpreises. Auf mitverkauftes Inventar muss jedoch keine Grunderwerbsteuer bezahlt werden.

Es zahlt sich daher aus, beim Kauf einer Immobilie das Inventar, wie z.B. Küche, Einbauschränke, Kaminöfen, Heizöl, Gartenhäuser, oder die anteiligen Rücklagen bei Wohnungseigentum im notariellen Kaufvertrag separat anzugeben.


 

Sichern der vollen Maklerleistung

Vorteile eines Makleralleinauftrags

Immobilienmakler bieten ihren Kunden verschiedene Formen von Vermittlungsverträgen an.

Gut beraten ist bei Immobiliengeschäften, wer einem leistungsfähigen Makler einen Alleinauftrag erteilt. Damit verpflichtet er den Makler für die Vertragslaufzeit zu intensiven Bemühungen, um den gewünschten Kauf oder Verkauf zu einem guten Abschluss zu bringen. Zu diesen Aktivitäten zählt insbesondere auch, dass der Makler auf eigene Kosten angemessene Werbemaßnahmen durchführt. Im Gegenzug verzichtet der Auftraggeber darauf, andere Makler oder Dritte einzuschalten. Der Makler stellt bei einem Alleinauftrag sein ganzes Fachwissen, seine Verbindungen und seine Marktkenntnisse sowie seine Kenntnis der kompletten Abwicklungsmodalitäten eines Immobiliengeschäfts in den Dienst seines Kunden.

Anders ist es beim allgemeinen Auftrag. Dieser verpflichtet einen Makler zu keinen besonderen Aktivitäten, um den Auftrag voranzutreiben. Er kann einfach abwarten, ob sich zufällig ein geeigneter Interessent meldet. Werden, wie es bei Allgemeinaufträgen häufig geschieht, verschiedene Makler parallel beauftragt, läuft der mögliche Käufer Gefahr, am Ende mehrmals die volle Provision bezahlen zu müssen. Zudem besteht die Gefahr, dass eine von mehreren Seiten angebotene Immobilie "zu Tode angeboten" werden wird.

Alle Erfahrungen zeigen, dass eine Immobilie, die zu oft und von zu vielen gleichzeitig angeboten wird, oftmals unverkäuflich wird. Gelegentlich anders lautende Ratschläge sind wenig stichhaltig. Nur beim Alleinauftrag steht einem Kunden die volle Maklerleistung zu. Darauf sollte bei der immer komplizierteren Materie niemand leichtfertig verzichten.

Denn auch hier gilt: Zu viele Köche verderben den Brei!!!



Wohnungseigentum - Investition mit Zukunft

Der Erwerb einer Eigentumswohnung stellt sich als langfristig lohnende Alternative zu riskanten Börsengeschäften und anderen Kapitalanlageprodukten dar. Das gilt freilich nur, so betonen die Notarkammern, wenn die Rahmenbedingungen stimmen.

Zunächst kommt es auf den Zweck der Immobilie an. Ob als Vermietungsobjekt oder als Altersdomizil, nachdem das Einfamilienhaus zu groß geworden ist: Die Suche nach einer Eigentumswohnung sollte sich an den eigenen aktuellen Lebensbedürfnissen orientieren. Ist man sich über den Nutzen der Wohnung im Klaren, treten die Bedingungen vor Ort ins Blickfeld: Umfeld und Ausstattung der Immobilie müssen stimmen.

Ihr Wiederverkaufswert hängt stark von der örtlichen Lage und der vorhandenen Infrastruktur ab. Sind Schulen, Kindergärten und Ärzte in der Nähe, gibt es genügend Einkaufsmöglichkeiten und eine gute Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel, so werden sich in der Regel auch Mieter finden. Ein guter Wohnungszuschnitt mit solider baulicher Verarbeitung sichert ebenfalls den Verkaufswert. Eine Luxusausstattung rechnet sich dagegen nur in 1a-Wohnlagen.

Eine Mietgarantie des Verkäufers bedeutet noch nicht, dass die Einnahmen später auch fließen. Wer einer solchen Erklärung nicht traut, sollte sich vor dem Kauf fragen, ob er die Eigentumswohnung auch ohne eine solche Garantie erwerben würde. Stimmen Standort und Ausstattung der Wohnung, spricht vieles für ihre baldige Vermietbarkeit.

Ist die zu erwerbende Wohnung bereits vermietet, sollte man sich genau die Mietverträge ansehen. Sind die Nebenkosten gemäß § 27 II der Berechnungsverordnung umlagefähig auf den Mieter? Wurde Kaution geleistet? Sind Rechtsstreitigkeiten zwischen Mieter und Vermieter anhängig? Hat der Mieter Mietvorauszahlungen oder Investitionen geleistet?

Diese und andere wichtige Punkte kann man sich vom Verkäufer im Notarvertrag zusichern lassen.


Haus- und Instandhaltungskosten berücksichtigen.

Nicht immer ziehen Eigennutzer und Kapitalanleger in ihrem Investitionsverhalten an einem Strang. Der Kapitalanleger, der seine Eigentumswohnung vermietet, ist möglicherweise an Verschönerungen der Wohnanlage überhaupt nicht interessiert. Schließlich kann er für ein neu gestrichenes Treppenhaus beispielsweise keinen Pfennig mehr Miete verlangen. Anders der Eigennutzer: Optische Verbesserungen tragen zu seinem Wohlbefinden bei und begründen für ihn zumindest einen höheren ideellen Wert. Daraus kann leicht Unfrieden entstehen.

Vor Abschluss eines Kaufvertrages sollte der Käufer deshalb unbedingt die Protokolle der Eigentümerversammlung lesen oder den Verwalter über eventuelle Zwistigkeiten befragen. Eigennutzer müssen sich vor dem Kauf einer Wohnung kritisch prüfen: "Passe ich in diese Eigentümergemeinschaft und decken sich die Erwartungen?"

Nächste Frage: Stimmt die Kalkulation? Die Kostenrechnung des Käufers darf sich nicht nur auf den Kaufpreis und seine Finanzierung beschränken. Zu den Zins- und Tilgungsforderungen der Bank für den Finanzierungskredit kommen die Hauskosten und die Kosten für Reparaturen an Dach und Fach hinzu. Der Inhaber einer Eigentumswohnung muss mit dem Wohngeld und der Instandhaltungsrücklage rechnen. Je nach Ausstattung der Wohnanlage mit kostenintensiven Gemeinschaftseinrichtungen wie Aufzug, Garten oder Sauna, kann das Wohngeld in die Höhe schnellen.

Altimmobilien haben regelmäßig einen höheren Reparaturbedarf als Neubauten. Ist der gemeinschaftlich angesparte Rücklagentopf der Eigentümergemeinschaft – die Instandhaltungsrücklage – leer, wird jeder Eigentümer bei Reparaturen an Dach und Fach mit eigenem Geldbeutel zur Kasse gebeten. Aufschluss über die Hauskosten oder einen Reparaturstau am Gebäude geben regelmäßig die Protokolle der Eigentümerversammlung, in denen die Höhe des Wohngeldes oder die Durchführung von Instandsetzungs- und Instandhaltungsmaßnahmen am Gebäude beschlossen wird.

Auch die Jahresabrechnungen des Verwalters enthalten Informationen über die Hauskosten. Tipp für Kapitalanleger: Fragen Sie den Verkäufer, ob Mieter der Wohnanlage eine Wohnung gekauft haben. Diese wissen am besten Bescheid über die Qualität des Objektes.

Letzter Punkt - der Kaufvertrag.

Der Notar berät Käufer und Verkäufer bereits vor dem Abschluss des Vertrages. Er klärt offene Fragen und informiert in der Beurkundung über die mit dem Kauf verbundenen Rechtsfolgen. Dadurch werden teure und langwierige Streitigkeiten vermieden.

Kaufobjekte